Погода в Одессе
Сейчас от +9° до +11 °
Ночью от +13° до +15°
Море +15°. Влажн. 87-89%
Курсы валют
$26.50 • €31.36
$26.85 • €31.55
$26.85 • €31.55
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Семь мифов об «Одесса развивается»

Суббота, 3 сентября 2016, 20:33

Михаил Мейзерский

HappyMisto, 29.08.2016

Каждый раз, когда чиновники Одесской мэрии хотят пристроить очередной безразмерный жилкомплекс на маленький участок в существующем квартале или зеленой зоне, каждый раз, когда эта 24-хэтажная махина на 1000 квартир не обеспечена местами в школах и машино-местами на прилегающих стоянках, каждый раз эти чиновники успокаивают возмущенных соседей: Одесса развивается.

Одесса развивается, когда высотные дома появляются в центре города. Действительно, это же современная архитектура. И когда секция за секцией вырастает на территории бывшего санатория — это развитие туризма и освоение заброшенных, неиспользуемых территорий.

И так, и сяк, а ты дурак.

Эта статья посвящена некоторым аргументам, которые подтверждают, что «Одесса развивается» — это миф и манипуляция. К сожалению, здесь много букв. Сторонник «Одесса развивается» вряд ли захочет столько читать или слушать. А вы почитайте и еще раз укрепитесь в своей правоте. Может, это как-то поможет нашему бедному городу в лучшие времена.

sovremennaya-arxitektura-odessy-raduzhnyj

В ОДЕССЕ НЕ ХВАТАЕТ ЖИЛЬЯ

Официально на одного жителя Одессы приходится 18,6 м жилья. В большинстве других городов Украины — 21-22 метра. Генплан Одессы хочет довести эту цифру до 25,6 метров. Заметьте, говорится о метрах, а не о количестве семей, которые остаются без жилья или требуют увеличения площади. Статистике неинтересно, например, сколько у нас семей, где на каждого члена приходится меньше одной комнаты. А их все больше.

Итак, официально сегодня в Одессе 18,6 млн метров общей площади квартир. В 2031 году должно быть 27 млн метров. С учетом сноса ветхого и аварийного жилья (1,1 млн м) нужно построить 9,5 млн м. Это и подстегивает строительно-планировочную лихорадку.

А теперь задачка. По официальным данным в 1994 году в Одессе было 16,4 млн метров жилья. За 21 год построено еще 5,8 млн метров. Сколько должно быть жилья? 22,2 млн м, то есть на 3,6 млн больше, чем говорит статистика. Конечно, какие-то дома посносили, много квартир перешло в нежилой фонд. Но всей разницы это не объясняет.

В Одессе как минимум на 10% больше жилья, чем известно статистике и это не считая неучтенного самостроя и элитных апартаментов в частном секторе. Так что мы ничем не хуже других городов. Хитрее — да.

Дальше вопрос, а сколько нам нужно? Учитывая, что по Генплану 70% одесситов в 2031 году будут проживать в уже существующих домах, а новые все чаще строятся с небольшими метражами квартир, жилобеспеченность 25,6 метров на человека — это даже много. Очень похоже, что без роста населения рынок недвижимости Одессы полностью насытится где-то на 22-24 млн метров. То есть строить нужно в два раза меньше, чем мы себе напланировали.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ — ВАЖНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ ВОПРОС

Структура спроса на рынке жилья не до конца понятна даже профессионалам рынка. Очевидно, что покупают жители других областей, переселенцы, даже иностранцы. Известно, что часть жилья скупается для сдачи в аренду. Некоторые берут сразу по 10-15 квартир, чтоб сохранить деньги. Значительную часть жилья выкупают для жизни граждане, имевшие долларовую заначку. Сколько их, реальных потребителей, науке неизвестно. Может, 70%, а может и 50%.

Однозначно, что в Одессе сейчас строится гораздо больше, чем нужно конкретно одесситам. На побережье вообще для гостей стараются.

Далее, «социальный» подход предусматривает, что 5, 10 или 15% квартир получают очередники, жители аварийных домов, военные. Каждый год таких должно быть сотни, даже тысячи. Но насколько известно, квартирная очередь в Одессе по-прежнему пляшет в районе 17-18 тыс. человек и бум на рынке недвижимости никак на нее не повлиял. Поэтому «аргумент» про то, что строить надо т.к. у нас очередь на жилье – циничная шутка.

СТРОИТЕЛЬСТВО РЕШАЕТ СОЦИАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Решает. Но создает еще больше. Критически много. И новоселам, и старожилам, и всему городу.

Зачастую именно люди, которым кровно нужно жилье не могут его купить. Кто может — имеет возможность жить отдельно на съемной квартире. Рынок предлагает им заманчивую альтернативу — жилье недопустимо низкой стоимости (плохого качества, без инфраструктуры, даже без двора). Мы не в Европе, где можно всю жизнь без проблем прожить в арендованной квартире. У нас «свое дороже». И вот, сотни квартиросъемщиков, которые раньше равномерно распределялись по городскому пространству, оказываются осчастливлены в одном 1000-квартирном доме.

В первую очередь, становится вопрос места для машины. Сначала он решается за счет выездов и тротуаров. Потом начинается жесть. «Люди не покупают мест в паркинге» — оправдываются архитекторы. Правильный ответ: «Больше стоянок нужно было предусмотреть».

Именно так. Стоянка под окнами зло, но так хотя бы заехать можно будет. И глядишь, через 5-7 лет у нас появятся высокие штрафы за неправильную парковку, а паркинги станут доступнее. Тогда часть стоянки за счет ОСМД можно будет превратить в зеленую лужайку. Главное, что территория забронирована под развитие, а не под новую секцию.

Куда сложнее проблемы социальной инфраструктуры, особенно школ. Комплексу на 1000 квартир отдельная школа не нужна. Но нагрузку на соседние школы он повысит. Несколько таких домов в районе приведут к тому, что со временем придется вводить в школах вторую смену. Дефицит мотивирует коррупцию. Особенно тяжело отдать ребенка в детсад.

Концентрация населения в новых домах-гигантах это одно. Детское население концентрируется еще сильнее. Если в Одессе на 1000 человек приходится 135 школьников и 35 дошкольников, то в новостроях их в 1,5-2 раза больше. Конкретную цифру может назвать социологическое обследование новых домов, но это никому неинтересно.

В советское время тоже были проблемы с социальной инфраструктурой. Жилье строили, остальное оставляли на потом. Школы работали в две и даже три смены, во дворах не было ни света, ни дорог, ни лавочек. Больницу могли вообще 10 лет строить. Большая разница в том, что для них резервировали место. А сейчас строить школы-садики-больницы придется в ближайших парках и скверах. Причем с согласия самих жителей.

В районе ул. Говорова с начала 2000-х построено около 4-х тысяч квартир. Школа начала строиться в 2007-м, однако из-за кризиса работы прекратились. Возможно, ее откроют в 2018-м году.

АРХИТЕКТУРА НЕ СТОИТ НА МЕСТЕ, ВЫСОТНЫЕ ДОМА — ЭТО СТИЛЬНО И СОВРЕМЕННО

Высотное строительство — это вершина мастерства современного архитектора. Жилые небоскребы, в том числе элитные, активно строят не только в перенаселенных городах Восточной Азии и Латинской Америки, но и в Канаде, например.

Можно спорить об архитектуре, уместности и прочих вещах, зачастую вкусовых. Но учтите. Везде и всегда высотки строят отдельными, обособленными районами. Вот нет такого в Калгари, Париже и Тегеране, чтобы один 20-этажный дом впиндюрили на Большой Арнаутской, другой на Сегедской, а третий — на Бугаевской. Строят сразу улицей, массивом.

Для любителей красивости отмечу — планируют ансамблем, чтобы «скайлайн» всем нравился, солнце в окна попадало, а ветер не натворил делов. В таких городах профиль высоток на горизонте становится визитной карточкой и предметом гордости. Им любуются, как мы морем.

Помимо эстетики существует очень много причин для концентрации высотных домов в группы. Например, канализация. Хозфекальные стоки — это минимум 10 литров воды из сливбачка, которые катятся в тартарары с ускорением 9,8 м/с, потом сильным течением уносятся в канализацию района.

Если окружающая застройка сформирована 3-5-этажными домами, то и их канализация рассчитана на определенный напор и нагрузки. Если этого не учитывать, она рушится. Поэтому одесские строители перекладывают сотни метров труб. Но не все и не всегда. Поломки канализации, фонтаны-по-киевски, сброс стоков на пляжи — все это обязательно произойдет и уже начинает происходить.

Также высотные дома требуют особого подхода к дорожной системе. Тактичный выезд на трассу, желательно — по эстакаде. Для пешеходов — надземный или подземный переход. Все это очень дорого. Не будет каждый «Альтаир» таким заниматься. Да и места там нет. Поэтому нас ждут ДТП и пробки, пробки и ДТП. А мы будем смотреть на сие, удивляться и требовать… велодорожек.

Нет, товарищи, город — это система. И если он неправильно развивается, то на три буквы идут все — и пешеходы, и велосипедисты, и частный транспорт, и общественный.

У НАС БУДЕТ КАК В ГОНКОНГЕ

То, что застройка у нас ведется точечно, а не комплексно и ансамблем, что при этом не учитываются потребности населения в социальной инфраструктуре и даже в нормальном придомовом участке — все это автором данной статьи всячески осуждается. Но знаете, не все так однозначно. Многим как раз нравится современная архитектура Одессы. Пусть нравится — рядовые граждане не обязаны разбираться в застройке и прогнозировать будущее. Они покупают жилье. А архитекторы с экранов телевизоров твердят им мантру про «как в Гонконге», «как в Нью-Йорке», «как в Ванкувере».

На вкус и цвет товарищей нет. Но если вы хотите как в Нью-Йорке, то стройте рядом с жилыми высотками такие же — для автомобилей. Планируйте местность так, чтобы на дорожную сеть и парковки приходилось 50-70% площади, используйте под стоянку крыши домов.

А если вы хотите как в Гонконге или Сингапуре, то введите ограничение на количество частного транспорта в городе. Там совершенно правильно посчитали, что густонаселенный город высоток не справится с массовой автомобилизацией. Сегодня в Гонконге 90 машин на 1000 населения, в Сингапуре — 60. А в Одессе — 200 и места побольше, но результат почему-то хуже.

Кстати, в Сингапуре за право купить свою машину нужно заплатить в бюджет 70 тыс. долл. и эта сумма постоянно растет.

Высотный район в Сан-Паулу, Бразилия. Несмотря на очень высокую плотность населения и транспорта, парковок на улицах сравнительно немного, а права пешеходов повсеместно защищены.

ОДЕССА РАЗВИВАЕТСЯ

Развитие — это количественное и качественное изменение во времени. Действительно, если в городе строят новые дома, можно сказать, что он «развивается». Но это не обязательно хорошее и правильное явление. Опухоль и склероз, например, тоже «развиваются».

Посмотрите на карту города. Она почти не изменилась за 20 лет. Жилой фонд вырос на четверть, а площадь застройки – на 4%. По большому счету, все новое встраивалось в старую систему, не будучи совместимым с ней. Можно сколько угодно оправдывать строителей, но они предприняли попытку поставить на компьютер А матрицу от компьютера Б. Совместимость плохая, ждем последствий.

Градостроительство требует комплексного подхода. Это хорошо понимали в СССР и потому строили целыми районами по заранее утвержденному плану. Современная Одесса также нуждается в новых жилых массивах, хоть и не таких больших. Комплексный подход к застройке позволяет снизить общие расходы на инфраструктуру и справедливо распределить их между застройщиками, чтобы потом не вешать строительство школ и больницы на кого-то крайнего.

Только комплексная застройка позволит реконструировать часть промзоны на западе города и в районе ж/д вокзала. Этот сектор имеет много выгод по дорожному сообщению и инженерным сетям. В то же время, южные и северные окраины города давно исчерпали возможности роста. Основная причина — транспорт. На Среднефонтанской и Марсельской что ни построй, пробки будут все больше, потому что большая часть населения все равно работает в центре города.

Последнее — большая проблема всех постсоветских городов. В растянутой вдоль моря Одессе она выражена особенно жестко. Вблизи существующих жилмассивов следует развивать деловые площади, создавать аналоги городских центров. Нечто подобное уже происходит, но стихийно. Здесь тоже нужен комплексный подход и экономическое стимулирование.

Комплексность – это продуманность, цельность, экономичность и комфорт.

Хаотичность – это перегрузка, дороговизна, потеря связей и деградация городской среды.

ГОРОД МОЛОДЕЕТ, СНОСИТСЯ СТАРЫЙ ФОНД

Чтобы оправдать 20-этажные ЖК на Молдаванке архитекторы утверждают: мы сносим аварийное и ветхое жилье. По факту это так. По сути — речь идет исключительно о получении сверхприбыли.

Любой район имеет предельную емкость, которую даже одесские архитекторы не смогут преодолеть. Не так много 20-этажных домов удастся построить на Молдаванке. Вот 4-7-этажных — гораздо больше. И тогда можно будет говорить о сносе значительной площади устаревшего фонда. А вот когда на Асташкина две высотки выстраиваются на месте складов, то есть практически задаром — сколько семей мы отселяем? Ноль.

Я уже не говорю о том, что в ходе высотного строительства ухудшается состояние жилого фонда в радиусе 100-200 метров. Из-за глубокого заложения свай, вибраций и поднятия уровня грунтовых вод в стенах растут трещины, перекашиваются дверные и оконные проемы. Даже если для нового ЖК было снесено столько-то ветхих домов, в потенциале площадь устаревшего фонда растет. Вот так «молодеет» Одесса.

Выход, опять-таки, в застройке 4-7 этажными зданиями. Но это дорого! — возразите вы и будете совершенно правы.

Точно так же дорого строить социальную инфраструктуру, покупать место в паркинге, отводить нормальный придомовой участок. Современное жилье — это вообще дорого, поскольку кроме самой квартиры включает в себя много опций вокруг — от лавочек до центра скорой помощи. В советское время на них приходилось до 30% сметы района. Вот и считайте.

Беда Одессы в том, что рынок предложил покупателям иллюзию, будто за 600-800 долл. метр можно построить счастье. Как правило, этой суммы недостаточно даже для того, чтобы построить просто прочный дом в сложных условиях склонов, катакомб, подземных озер и грунтовых вод. Почему-то в Европе метры в новых домах стоят минимум 1,2-1,5 тыс. долл., притом речь идет о среднеэтажном жилье, где меньше металла и прочих заморочек. Качественное жилье не может стоить дешевле.

Но мы не смогли бы купить квартиру — возмутятся тысячи покупателей. А мы возразим: тогда бы вы могли поселиться в «хрущевки» или арендовать жилье. Вы бы не создавали создавать проблем ни себе, ни соседям по району. Вы бы не убивали родной город. Увы.

ЭПИЛОГ

Одесса развивается. Растут метражи. Для кого они строятся — большой вопрос. Рано или поздно город придет в состояние, когда новые дома уже не нужны, а старые — нечем реконструировать. И будут они сыпаться годами и десятилетиями. Качество новых домов тоже вызывает вопросы.

Одесса развивается. Пробки растут год от года. В скором времени начнется застройка скверов и парков детсадами. Поэтому нужно срочно восстанавливать Мещанскую церковь в сквере на Молдаванке. Духовность не повредит.

Одесса развивается, хочет быть эталоном морского фасада и столицей современной архитектуры. При этом строительство метра у нас стоит в 2-4 раза дешевле, чем в городах Европы, Америки и Азии, на которые мы хотим быть похожи.

В общем, не город у нас развивается, а его последующая трансформация. С неизбежным сносом-переносом всего и вся. Процесс растянется на десятилетия и будет сопровождаться вонью и деградацией. Реальной столицей современной архитектуры Одесса сможет стать разве что в конце ХХІ века.

9675

Комментировать: