Наша камера
на «Ланжероне»
Лобода Лобода
в Садах Победы
Погода в Одессе сейчас 0 ... +3
вечером -2 ... 0
Курсы валют USD: 25.638
EUR: 27.246
Регистрация
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Танцы с \"дельфинами\"

Пятница, 19 октября 2007, 11:37

Андрей ТОЛИН

Деловая Одесса, 19.10.2007

Возобновилось судебное разбирательство по проекту застройки склонов «Отрады» грандиозным комплексом «Дельфиния» от греческой компании «Миханики»...

Мы не будем перегружать читателя хронологией судебных разбирательств — об этом достаточно поговорили в прошлом году, да и сегодня нет недостатка в информации в одесских печатных и электронных СМИ, и желающие могут сами найти подробные рассказы как сторонников, так и противников строительства комплекса. Мы не выступаем на чьей-либо стороне. Мы лишь напомним о сути вопроса и порассуждаем на тему, кто, что и зачем будет строить...

Грандиозный проект

История с будущим фантастическим по размаху (для Одессы) проектом «Возвращение Одиссея» (а он назывался именно так) началась еще в августе 2004 года. Уже знакомым греческим инвесторам, фирме «Миханики Украина» (ими построен ТЦ «Афина» на Греческой площади) горисполком (мэр Руслан Боделан) после соответствующего решения горсовета выделил под застройку треть городской прибрежной курортной зоны в аренду на 49 лет. Участок площадью 20 га расположен над пляжами Ланжерон и Отрада между переулками Азарова и Кренкеля.

На территории планировалось возведение отелей, пансионатов, киноконцертного зала, паркингов и т.д. Оставалось подготовить соответствующую документацию, получить все разрешения, и можно было приступать к работе.

Но не тут-то было. «Миханики» помешала «оранжевая» революция. Правда, когда революционные бури улеглись, грекам удалось договориться и со «старой» новой властью в лице мэра города Эдуарда Гурвица. Однако условия были пересмотрены — сократился срок аренды, была увеличена арендная плата, 7% готовых зданий должны были перейти в распоряжение города, равно как и киноконцертный зал. По истечению договора аренды земля снова возвращалась в пользование городу, а здания — тем, кто их строил. И еще — 5 — 6-этажные комплексы (в первом проекте) во втором варианте превратились уже в 22-этажные...

Между тем, новый «высотный» проект вызвал недовольство горожан и специалистов. Основные опасения сводились к тому, что многострадальные одесские склоны в районе «Отрады» могут просто не выдержать «греческие» громадины и вместе с «Дельфинами», остатками парка «Юбилейный» и отдыхающими сползти в море. К сожалению, оползни всегда были одной из главных одесских бед, и в свое время часть прибрежной Одессы действительно «съехала» в море.

Плюсы и минусы

Инвесторы, будучи тоже в курсе оползневой ситуации, обязались выполнить внушительный комплекс берегоукрепительных работ— всего на 175 млн грн. Берег собираются укреплять сваями, которые будут расположены на расстоянии 3 метров друг от друга и вбиты в землю на 30 — 32 метра. На этот счету общественности появились сомнения: не идет ли речь о подмене понятий? Во-первых, берегоукрепительные работы преподносят как благотворительность, которая осуществляется «по доброй воле фирмы и вне связи с проектом». Возникает резонный вопрос — благотворительность-то в чем? Как строить 22-этажные комплексы, не укрепляя берег?

Во-вторых, дотошные исследователи одесской архитектуры, которые, мягко говоря, были не очень рады строительству торгового центра «Афина», нашли в той же самой «Афине» строительные дефекты — трещины и прочее. Правда, последнее можно отнести к пока что голословным заявлениям — о трещинах говорят не профессионалы и говорят на интернет-форумах, которые, как бумага, «терпят все».

В-третьих, в отношении компании «Миханики-Украина» было некоторое «финансовое» недоверие. В сентябре 2006 года «Миханики Украина» украинским независимым кредитным агентством «Кредит-рейтинг» был присвоен кредитный рейтинг uaBBB. Это на самом деле неплохой показатель — в пользу украинской «дочки» крупной греческой фирмы говорил и опыт реализации проектов в других странах, и принадлежность к крупной строительной и добывающей корпорации, и опыт реализации строительных проектов в Украине — упомянутый ТЦ «Афина» в Одессе, а также проекты офисных центров в Киеве и Мариуполе. Но были и минусы — «Кредит рейтинг» назвало отрицательными факторами следующие моменты:

— убыточная деятельность эмитента на протяжении трех лет и I полугодия 2006 г., сумма непокрытого убытка по состоянию на 30.06.06 г. составила(-) 17,6 млн грн., собственный капитал (-) 2,1 млн грн.;

—отсутствие опыта погашения облигаций путем предоставления жилых помещений их владельцам.

Новый рейтинг пока не опубликован, и вполне возможно, что ситуация у «Миханики» изменилась к лучшему.

И наконец, помимо финансового положения украинского филиала греческой фирмы в минус проекта «Дельфиния» (или «Дельфины» — встречаются разные названия) в парке «Юбилейном» можно записать и разногласия в самой трактовке проекта. Например, противники проекта настаивают на том, что в Одессе «Дельфиния» представляется властям и общественности как гостинично-оздоровительный комплекс, а на сайте балканского подразделения компании будущая «Дельфиния» анонсируется как комплекс жилой. Кроме того, будущий проект называется «Дельфинией» опять же только в Одессе — на указанном сайте роскошные сооружения из стекла и бетона называются «Odessa dream» («Мечта Одессы») и о дельфинах ничего не упоминается. Наконец, если взглянуть на виртуальное воплощение будущего проекта «Дельфиний», то у многих, и лично у меня, появляются некоторые подозрения в подражательстве — как минимум три будущих небоскреба до боли напоминают всемирно известную «парусную» гостиницу БурджАль Араб в Дубай (Объединенные Арабские Эмираты). Правда, это не помешало проекту получить первую премию на Международной выставке недвижимости в Каннах (Франция) — опять же как «Мечта Одессы». И еще один нюанс: у спорного проекта есть и третье название — в первоначальном варианте в некоторых СМИ он назывался «Возвращение Одиссея». В общем, что у нас будут строить греки, до сих пор не выяснено.

А надо ли?

Как мы уже говорили, у противников объекта есть претензии и к целевому назначению «Делифинии» — что же будет располагаться в доме-вихре, доме-волне, доме-маяке и т.д.? Действительно ли гостинично-оздоровительный развлекательный комплекс с парковой зоной в 10 га? И смогут ли «Миханики Украина» окупить вложенные многомиллионные инвестиции в гостиничный комплекс? Скажем откровенно, несмотря на старания городских властей, Одессу сложно назвать крупным городом-курортом мирового значения — рост притока туристов пока не оправдывает ожиданий, и на туризме мы зарабатываем не очень много. Да и сами одесские туристы, в основном, или внутренние, или из ближнего постсоветского зарубежья, которым «крутые» апартаменты не только не особо нужны (бабушки на вокзале пока что работают), но и просто не по карману. Можно, конечно вспомнить о Евро-2012, но опять же, футбольный болельщик вряд ли будет селиться в «Дельфиний» (тоже не особо по карману), а кроме того, одним Евро жив не будешь — все-таки не тот поток и слишком это событие краткосрочное, чтобы позволило окупить вложения в проект. И, наконец, те, кто приводит Евро-2012 как аргумент в пользу «Дельфиний», забывают, что комплекс будет строиться 10 лет, а Евро-2012 пройдет уже через пять лет.

Пока же одесские гостиницы живут за счет деловых туристов. Может, за их счет и собирается окупать «Дельфинию» «Миханики Украина»? Тем более, что городское туристическое ведомство (туристический департамент) недавно поставило себе приоритетную стратегическую задачу— развивать именно деловой туризм. Если через 10 лет Одесса станет Меккой делового туризма, «Дельфиния» с ее полезными более чем 100 тыс. кв. м будет очень кстати. Но пока особого роста делового туризма не наблюдается. И будет ли он — тоже вопрос...

С другой стороны, отдельные эксперты по коммерческой недвижимости отмечают, что благодаря портовому, трансграничному и транзитному потенциалу Одессы и области со временем возникнет острая потребность в качественной офисной недвижимости, когда сюда придут представительства иностранных компаний. Сейчас в Одессе качественных офис-центров класса А (то есть «пятерка», что определяется по 20 параметрам) почти что и нет — бизнес-центр «Морской», «Шевченковский» и другие сооружения из стекла и бетона — это 4 с плюсом, а другие что-то не вспоминаются. Киевские строители и продавцы коммерческой недвижимости уже осознали потребность столицы в офисных помещениях и активно застраивают печерские холмы и их окрестности именно бизнес-центрами. В будущем потребность в офисной недвижимости может сыграть на руку и компании «Миханики Украина». Правда, есть одно «но». Вице-мэр Одессы Михаил Ильич Кучук, куратор проекта со стороны городских властей, не раз заявлял, что «Дельфиния» — территория, свободная от офисов. Только гостиницы, развлекательные и оздоровительные комплексы.

Кстати, сомнения в целевом назначении «Дельфиний» вызывают опять же те самые сайты «Миханики Украина» и греческий сайт «Миханики». Дело в том, что посмотрев на реализуемые и завершенные проекты «Миханики» в странах, где эта компания работает более чем тридцать лет (она основана в 1972 году), я не обнаружил ни одного реализованного гостиничного комплекса — «Миханики» сильна в реализации промышленных и инфраструктурных проектов (электростанции, автотрассы), строительстве стадионов, жилых и офисных центров, но не в возведении объектов гостиничного и развлекательного направления. А вот с офисами «Миханики» уже проявили себя: в Киеве построена «Артемида», в Мариуполе — офисный и культурный центры. Так что «Дельфиния» — это, похоже, первая ласточка «Миханики» в деле строительства гостиниц и развлекательных комплексов. Площадкой греки выбрали Одессу, парк «Юбилейный», где и без строительства новых объектов берегоукрепительные сооружения нуждаются в существенной реконструкции... Да, «Миханики» выделяют на это благое дело очень значительные средства, но не получится ли так, что после начала работ сама реконструкция не понадобится вовсе, если инженерный просчет «снесет» «Юбилейный» и прилегающие территории в море? И у нас не будет ни «морского фасада» Одессы в виде «Дельфиний» (на необходимости формирования «морского фасада» так настаивает один из авторов проекта, архитектор Владимир Глазырин (соавтор—Игорь Рыжков)), ни «заброшенных и полукриминальных зарослей», как сторонники «Дельфиний» называют нынешний «Юбилейный»...

Сейчас...

В настоящее время с горсоветом, городским управлением по земельным ресурсам и «Миханики-Украина» судятся прокуратура, общественники из «Экологической команды Одессы» (ЭКО). Как известно, судья перенес рассмотрение апелляции по делу «Прокуратура против Одесского горсовета» на 30 октября. Ранее представители «Миханики-Украина» не успели выступить в зале суда, так как в назначенный день в суде рассматривалось 8 дел, и слушания по делу о побережье начались с опозданием. «Было обещано, что в следующий раз наш вопрос заслушают первым», — рассказал представитель ЭКО Сергей Дибров.

Он сообщил, что ответчик предоставил суду план-карту, согласно которой ближайшая точка строительства находится на расстоянии 102 м от уреза воды, что соответствует нормам 100-метровой водоохраной зоны. Однако экологи сослались на Закон «О курортах», где разъясняется, что водоохранная зона считается по границе суходольного пляжа. Это значит, расстояние до ближайшей точки строительства необходимо измерять от бетонных сооружений, ограничивающих пляжную зону.

С. Дибров добавил, что впервые за все время слушаний дела в судах разных инстанций на заседании присутствовал представитель Госкомиссии по земельным ресурсам, в чьих интересах также выступает прокуратура...

Оглянитесь по сторонам

ЕСЛИ же греческие инвесторы все-таки желают сделать добро Одессе как колыбели греческой революции, может быть, следует использовать опыт «Миханики» в других, менее конфликтных, менее резонансных и, наверное, более значимых для жизни города проектах — реконструкции аэропорта и не раз поднимавшемся вопросе строительства новой одесской ТЭЦ? Есть опыт, есть потребность в строительстве, есть эскизные проекты (по реконструкции аэропорта, например), есть желание властей привлечь инвесторов... А городским властям можно было бы поспособствовать лоббированию интересов греческих инвесторов в вопросе аэропорта «на высшем уровне». В некотором роде город обязан компании «Миханики» — инвестор ведь уже перечислил средства от аренды земли и на строительство и ремонт дорог. Тем более, что и Евро-2012 совсем рядом, а за его провал спросят... А с «Дельфинией» пока подождем?
984

Комментировать: