Наша камера
на «Ланжероне»
Loboda Loboda
в Садах Победы
Погода в Одессе сейчас -5 ... -3
вечером -6 ... -5
Курсы валют USD: 0.000
EUR: 0.000
Регистрация
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Нюансы и перспективы строительства в Одессе

Среда, 24 декабря 2014, 19:31

Михаил Мейзерский

HappyMisto, 12.11.2014

Начиная с 2000 года в Одессе появилось 3,7 млн метров нового жилья в высотках – это примерно два таких жилмассива, как Черемушки. Вполне нормально, когда осваиваются пустыри и окраины, но если в зону активной застройки вовлекается часть исторического центра, возникают вопросы.

Именно так произошло с Отрадой – милым районом у побережья, тянущимся вдоль Французского бульвара, улицы Белинского и Лидерсовского бульвара. Поскольку недвижимость здесь элитная, стройка не прекращалась и в суровую кризисную пору. В последние годы к Отраде подтягивается и часть исторического центра между Канатной, Пантелеймоновской и Белинского. Тут и прежде были дома-гиганты, а не так давно началась стройка 17-этажки у театра Музкомедии. Кроме того, на участке бывшей мебельной фабрики в начале Большой Арнаутской вознамерились возвести дом в 16 этажей. Пока градсовет наложил вето, но увидим, что будет через год. В довесок, на Французском бульваре близится к завершению немаленький дом «ЗАРСа».

Весь этот район, обозначенный на карте, можно рассматривать как единое целое по множеству факторов. Я буду называть его «Приморским узлом», поскольку через него  проникают в центр города большие потоки транспорта с Фонтана, Таирова, Черемушек. К тому же, именно здесь совмещаются блага от проживания в центре города и прелесть непосредственной близости моря. Очень важно, что в районе достаточно много малоэтажных построек, в том числе нежилых. Это и обеспечивает легкость реконструкции. С точки зрения застройки всего, что дышит, здесь и сегодня — непочатый край работы.

Предел достигнут?

С учетом еще не сданных в эксплуатацию домов, в районе Приморского узла построено не менее 320 тыс. метров общей площади в 23-х новых высотках (есть еще старые – пять штук).

Больше всего – 130 тыс. метров – сдано в шести домах между Лидерсовским бульваром и улицей Черноморской. Они аккуратной стеночкой закрывают вид на море всем, кто захочет умоститься рядом с ними в будущем. Еще 90 тыс. метров сдано в Мукачевском переулке, на Отрадной и в начале Французского бульвара. В двух домах и мега-комплексе «Капитан» на Базарной «спрятано» не менее 55 тыс. метров. Остальное разбросано сям и там.

Если я правильно понимаю логику застройки исторического центра, то площадь новых домов в указанном районе почти сравнялась или уже сравнялась с тем, что было построено в предыдущие полтора века. Допустим, построили так построили. Что плохого в том, что у нас под боком появился такой чудный «морской фасад»?

Все только начинается

Пока особых проблем не видно, потому что нагрузку на район оказывают не дома, а их фактическое население. Оно все еще невелико. По данным избирательных списков за 2010 год на территории Приморского узла жило максимум 15 тысяч человек. Многие из ныне существующих домов тогда только строились или еще не были заселены. Значит, нужно ждать пополнения, чтоб не сказать удвоения.

Местные новострои заселены в разной степени. Оценить это можно лишь приблизительно. Во-первых, узнавая мнение жильцов, во-вторых, используя метод «горящих окон». В будний день с 8 до 10 вечера в давно и плотно заселенных домах горит в среднем 28-35% оконных или балконных секций на жилых этажах. Совершенно очевидно, что если дом «темнит», то и людей в нем мало – треть, половина от расчетной численности.

Так вот, в ЖК «Капитан» многие секции заселены «на ура», а в других пустует как минимум 50% квартир. Это подтверждают и местные жители, хотя по их мнению корпус освоен только на четверть. Светится огнями и огромный дом в начале Лидерсовского бульвара. В то же время, другие постройки растворяются в темноте. Например, красивая 10-этажка на Базарной, 22, а также несколько домов у моря. Чемпион в этом плане – гигантский ЖК «Ланжерон», уже много лет скучающий в переулке Веры Инбер.

Их трех домов напротив театра Музкомедии более-менее заселен только один. Остальные видны только благодаря эффектной подсветке

В целом у меня сложилось впечатления, что здешние высотки заселены максимум на 60-70% (половина нормально, половина – плохо). При этом сведущие в недвижимости люди утверждают, что все квартиры в них выкуплены и вообще застройщик – это последний человек, который остается в накладе.

Пустующие квартиры, в лучшем случае, сдаются в аренду туристам. Но они могут и просто стоять без дела, если их купили как инвестицию, либо чтобы капитализировать деньги сомнительного происхождения.

С заселенными квартирами тоже не все просто. Зачастую это тоже «схрон» на черные времена, но обустроенный и сдаваемый в аренду. Съемщики редко владеют собственным автотранспортом.

Короче, Приморский узел заселен более чем недостаточно. Отсюда следуют два важных вывода:

  • Новые дома – это скорее реакция на потребность «дорогих одесситов» капитализировать сбережения, чем платежеспособный спрос. Другие горожане вполне могут обойтись без части старых высоток, не говоря уже о новых.
  • Тысячи квартир куплены для того, чтобы их впоследствии перепродать. Значит, рано или поздно у них все же появится адекватный хозяин-жилец со своим автотранспортом. Тогда и транспортный коллапс, и инфраструктурная проблема раскроются в полную силу.

Ни заехать, ни проехать…

Одесса – это большое дерево, где все стремится к «стволу», которым у нас весьма неудачно оказался исторический центр. С этой точки зрения Приморский узел можно считать Пересыпью будущего, потому что через него заходит в центр многочисленный транспорт небедных жителей Фонтанов. Судите сами, в целом по Одессе на 1000 человек приходится 160 автомобилей, а в указанном районе большинство семей имеет 1-2 машины. Выходит минимум 400-500 штук.

Сейчас для них придумали расширять Генуэзскую дорогу. Потом наверняка придет черед Французского бульвара, но транспорт все равно упрется в старый город. А там уже происходит самая настоящая жесть.

Взять Большую Арнаутскую. Первые 200 метров от Белинского и до Черновола – частокол машин. После обеда некоторые водители начинают парковаться во втором ряду, то есть вообще посреди дороги. А ведь это важная магистраль, прострел на Молдаванку. В унылую парковку превратилась живописная улица Базарная. На Успенской по вечерам пробки, да и Французский бульвар несколько раз в день страдает от заторов.

Тут только новых домов не хватало, потому что их жители априори владеют большим количеством частного автотранспорта. Особенно если это «элитная» недвижимость.

Таким образом, любое уплотнение застройки только усугубляет проблему с парковками и пробками.  И хотя в новых домах предусмотрены паркинги, люди далеко не всегда готовы покупать машино-места. Кому-то дорого, кто-то думал, что паркинг автоматом дают (есть и такие!). А бывает, что некий господин Инкогнито просто выкупил пять мест для перепродажи. Где искать его непонятно, да и не факт, что захочет продать. Вот и мучайся, если ты лох.

Ясно, что проблема будет решаться за счет дворов. Сможет ли заехать к парадной скорая, пожарный расчет?

Во многих новых домах транспортный аспект не то, что не продуман, а просто не принят во внимание. Взять тот же ЖК «Ланжерон».  Огромное здание, а проезд к нему – узенький переулок Веры Инбер. Строящийся дом на Белинского расположен впритык к перекрестку с трамваем. Ну и как отсюда безопасно выехать? Будет то же самое, что и с «Чудо-Городом». Там, конечно, маневра побольше, но и трасса серьезнее.

Ни помыться…

Легко представить, как новоселы-водители будут раздражаться ситуации на дорогах. Но не лучше придется и «безлошадным» старожилам. Новые дома активно пользуются кондиционерами – падает напряжение. Именно поэтому новую подстанцию хотели построить поблизости в парке Шевченко. Ежу понятно, какая часть центра у нас теперь самая энергодефицитная.

Это еще не все. Когда в «Капитан» на лето приезжают туристы, в радиусе 300 метров падает напор воды. У людей не зажигаются колонки. В этом году такого не отмечалось, потому что московских туристов след простыл, но по мере того, как новые дома и квартиры в них будут заселятся, такая ситуация станет перманентной.

Район отличается сложными геологическими условиями. Вот аргумент: ни в одном нормальном районе Одессы вы не найдете таких убитых тротуаров – сказываются грунтовые воды, просадки и прочее. Говорят, что и строить у края склонов опасно. Но по этому поводу говорят настолько разные вещи, что не имея специального образования и не проводя исследований, лично я не возьмусь определить, так ли это на самом деле.

…ни закопаться

Старой Одессе осталось недолго. Во всяком случае, так полагали советские специалисты, работавшие над генпланом 1966 года. Они и придумали заменять старые дома новыми высотками, в том числе и на рассматриваемой территории. Разница в том, что советские постройки были куда более скромными, а делали их весьма аккуратно. Известно, например, что при строительстве театра Музкомедии сваи не забивали, а опускали в пробуренную скважину, а затем заливали бетоном. В противном случае соседние домики могли пойти трещинами и осесть.

Таким же образом поступили и строители компании «Будова» на Белинского, 17. Тем более, что к старому жилфонду они подобрались впритык. Посмотрим, что из этого получится.

Вообще с делами подземельными в центре города нужно быть предельно аккуратным. Наталья Штербуль, экс-начальница областного управления охраны памятников, как-то приводила такой пример: в одном из домов на Троицкой банк решил заглубиться ниже уровня фундамента. Из-за этого в соседнем доме из плоскости стала выходить стена.

Говоря о взаимодействии зданий и грунтов, нужно учитывать, что новые дома имеют приличный вес.  На площади 500 квадратов маленькая «хрущевочка» будет весить около 2-х тысяч тонн, трехэтажный старый дом из ракушечника – 2,5-3 тыс., а 18-этажный новострой со стенами из пенобетона – 6-7 тыс.

Выходит, чтобы новые здания не «перевешивали» старые, нужно делать их на 6-8 этажей – как и предлагает ограничение по высотности в центре города. Эта же величина будет  посильной для инженерных сетей, приемлемой для транспорта и компромиссной с точки зрения экономики. Наоборот, высотки обрушают дома, мешают жить соседям, формируют заторы, стоят очень дорого.

Для справки: удельный вес армирования в 16-этажном доме в два раза выше, чем в 8-этажном – привет донецким металлургам!

Эскиз жилого дома на углу Белинского и Пантелеймоновской, который строит компания «Будова». На рисунке не показаны выезды из подземного паркинга, ситуация со стоянками нереалистична. Также визуализаторы забыли про линию трамвая.

Ново-Шанхаевка: полет в будущее

Теперь о перспективах. Живете вы в квартире или нет, а вам интересно, чтобы она всегда была в цене. Если что, перепродадите. Покупатели жилья в Приморском узле думают примерно так: «Хороший новый дом, отличный район, море рядом. Пускай сейчас не лучшие времена, но это жилье всегда будет в цене».

В перспективе на ближайшие 10-20-30 лет есть два основных варианта развития ситуации:

Неблагоприятный. Суть том, что в обозримом будущем уровень жизни принципиально не вырастет. Население Одессы особо не увеличивается, квартир на рынке – переизбыток. Плтежеспособный спрос в основном удовлетворен. Вал российских туристов не вернется сюда минимум 5 лет, а западный не приедет – у нас грязно и необустроено. Так что ни о каком мега-ликвиде, как в 2000-х, речи нет. В перспективе спрос будет как раз на эконом-класс, а вот «псевдоэлитки» у моря обязаны «похудеть». Даже если я ошибаюсь, кто может дать гарантию, что в «тучные годы» ваши окна с видом на море не станут окнами с видом на чей-то балкон? Это потрясающее новшество в момент переполовинит вашу надбавку на престиж.

Благоприятный. Допустим, страна пойдет в стабильный рост. Точнее, пуститься в нормализацию и демократизацию, которая этот самый рост обеспечит. Сперва спрос на жилье у моря действительно вырастет. Народ заселит пустующие квартиры, заполнит автомобилями свои дворы. И дальше станет понятно, что в районе жить крайне неудобно. Где школы, детсады, торговые центры? Где вся инфраструктура для удвоившегося населения? За всем придется ездить, причем с жуткими нервами. К тому же, в условиях цивилизованного и конкурентного рынка окажется, что наши «элитные» дома – едва ли лучше европейского эконом-класса. Кроме того, рынок не сможет проглотить столько 1- и 2-хкомнатных квартир. Семьям среднего класса понадобится хотя бы 3-4 комнаты, а то и загородный дом. Все эти чудные апартаменты у трассы здоровья будут сдаваться молодежи по небольшой цене. Или же квартиры будут подвергаться перепланировке.

Как видим, для бедной страны столько высоток слишком много, а для богатой они слишком тесны, да и городская среда не выдерживает критики. Покупатель в этой ситуации всегда проигрывает. Его сосед из старого дома проигрывает вдвойне. Выигрывает только строительная компания, которая вместо 6-8-ми этажей городит 18-ть и так, чтобы пошире. Такая вот чисто одесская справедливость.
6620

Комментировать: