Наша камера
на «Ланжероне»
Loboda Loboda
в Садах Победы
Погода в Одессе сейчас +7 ... +10
вечером +6 ... +7
Курсы валют USD: 0.000
EUR: 0.000
Регистрация
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Как одесские застройщики манипулируют статистикой

Четверг, 10 декабря 2015, 23:03

Михаил Мейзерский

HappyMisto, 10.12.2015

Для застройщика новосел – желанная единица до тех пор, пока он не купит квартиру. А потом от него одни проблемы – стоянку ему подавай, место в детском садике обеспечь. Возможно, именно поэтому инвесторы крайне осторожно относятся к статистике населения. Меньше покажешь – больше заработаешь. И согласовать такой проект проще. А как новоселу потом жить с дефицитом инфраструктуры – это уже другая история и к сделке купли-продажи она не относится.

«ЛИШНИЕ ЛЮДИ» МОЛДАВАНКИ

Хороший пример статистических уловок был преподан на последнем Градсовете при рассмотрении ДПТ квартала между Головковской, Мельницкой, Михайловской и Дальницкой. Здесь на 4,5 га завода «Холодмаш» решено построить жилой комплекс из пяти 24-хэтажных домов. Интересно, что и то, и другое будет делать администрация «Холодмаша».

Так вот, согласно проектной документации, в домах будет 1890 квартир и 2705 жителей – по 1,43 человека на квартиру. Для сравнения, средний размер семьи в Одессе – 2,5.

1264 квартиры (67%) – однокомнатные. Трехкомнатных всего 42 (2,2%). Расчетное число жителей лишь немногим превышает общее число комнат (2558). Таким образом, по замыслу архитекторов из «Одесспроекта», в однокомнатных квартирах будут проживать исключительно в одиночку. В рекламных целях такой жилкомплекс можно назвать «Одинокий волк».

«Одинокий волк» — если жизнь не удалась, покупай жилье у нас. Недорого.

Оно, может, и соответствует нормам ЕС, где в менее развитых странах нормой признается равное число комнат и членов семей, а более развитых — полагается дополнительная комната для всей семьи. Но у нас пока не тот уровень жизни и в однокомнатной квартире зачастую ютится целая семья с ребенком, особенно если это съемщики.

Даже если застройщик выполнит свои обещания по расширению школы на Михайловской и детсада на Мельницкой, покупатель/арендатор столкнется с рядом проблем, поскольку население в итоге будет больше, чем предусмотрено проектом.

При полном заселении домов в них реально будет проживать не 2705, а 3500 человек (по 1,5 в «однушке», 2,5 в «двушке» и 3,5 «в трешке»). Значит, в детских садах и школах будет больше детей, чем предполагают проектировщики, а во дворе – машин.

Дети и машины заслуживают отдельного разбора.

НЕУЧТЕННЫЕ ДЕТИ

По расчетам «Одесспроекта», в районе будет 454 учащихся школ и 126 «детсадовца. Расчеты проведены в полном согласии с госнормами, которые предполагают такое-то количество детей разных возрастов на 1000 человек. Но ведь в новострои, опять-таки, заселяются не пенсионеры (за редким исключением). Школьников там будет не 160, а 200 или 300 на 1000 человек. К этому прибавьте «неучтенное» население и вам станут очевидны перспективы для всего района на много лет вперед. Кстати, перед этим Градсовет утвердил ДПТ микрорайона в границах улиц Балковской, Дальницкой, Степовой и Бабеля. Там будет еще минимум 3,5 тыс. новых жителей.

Считать детей в Одессе не умели никогда. Даже при СССР новые жилмассивы испытывали хронический дефицит детсадов и школ. В последних приходилось заниматься в две смены, а в одной из школ Ильичевска – даже в три. И не только потому, что соцкультбыт финансировался по остаточному принципу, но и потому, что каждый раз для новых районов применялась общая норма 160 школьников и 40 детсадовцев на 1000 человек. А вот во Львове еще в 70-х годах при проектировании жилмассива Сыхов в расчет взяли величину, взятую не из справочника, а из социологических исследований – 225 и 65 соответственно. И оказались правы. Так нужно делать и нам.

ПАРКОВКА НА «СКОЛЬКО ВЛЕЗЕТ»

С парковкой в новых домах тоже могут быть проблемы. Разработчики предусмотрели место для 450 машин. По какому нормативу считали – сложно сказать. Для социального жилья положено 0,1 машино-места на квартиру, в прочих домах – по 0,5 на «однушку» и 1 на другие квартиры. Если дом находится не в центре города, то принимается коэффициент 0,8.

Таким образом, в домах на Головковской должно быть 1006 машин (1264*0,5+(584+42)*1)*0,8. Но по факту выходит почему-то 450. Что ж, и на том спасибо. Чем раньше одесситы поймут, что от автомобиля в городе больше неприятностей, чем удобств, тем лучше. Но до этого нужно будет потерпеть редкостный колоймис во дворах и на дорогах.

Самое интересное, что эксперты Градсовета не видят в этом проблемы, не просят расшифровать расчеты. Для них само собой разумеется, что на 1890 квартир живет 2700 человек, как и то, что даже эта заниженная величина дает плотность населения на 20-30% большую, чем предусмотрено строительными нормами. Увы, но на цифры в экспертном кругу не обращают внимания даже когда спикер очевидно путается в параметрах.

Хотя, что уж таить, на конкретном заседании эксперты как раз постарались – говорили о социальной инфраструктуре много и резко. В последний раз такое было в апреле, четыре градсовета назад. А еще ЖК на Головковской будет иметь 47% озеленения.

СТРАННОСТИ КИВАНА И «ВИРТУАЛЬНОЕ» НАСЕЛЕНИЕ ГАГАРИНСКОГО ПЛАТО

Структуры Аднана Кивана удивили всех, намереваясь сдать 2170 очередных квартир на Гагаринском плато, где всего-то две маленькие школы, два маленьких детсадика и замысловатая паутинка узких улочек. В отличие от квартир, в плане инфраструктуры прибавки не предвидится.

«Расположение объектов социальной инфраструктуры будет уточнено после того, как будут известны инвестиционные намерения и возможности инвестора, города (!!!) и так далее» — сообщил жюри архитектор проектной организации «Алькабир-Строй» Юрий Поканай.

По итогам худшего за год доклада, когда Поканай не смог назвать ни точное число квартир (помог рецензент Глазырин), ни емкость наличных школ, ни прочие интересовавшие экспертов детали, Градсовет раскритиковал его, но проект поддержал – «с учетом поправок и предложений».

В отличие от «Холодмаша», стыдливо скрывающего число жителей, «Алькабир» преувеличивает его во славу Аллаха во много раз. По словам Юрия Поканая, здесь уже проживает 13 тысяч человек, а со сдачей в эксплуатацию четырех новых домов их будет уже 17 тысяч.

По факту, как я писал ранее, на Гагаринском плато 5,5 тысяч жителей, из которых 4,6 тыс. проживают в новых домах. Эти данные были взяты из пояснительной записки к ДПТ, как и данные о числе комнат (в одном из домов 100% квартир оказались однокомнатными). Однако – вот она, слава! – теперь эти неудобные цифры прибрали.

Зачем Кивану преувеличивать численность населения, выставляя своего спикера на посмешище перед Градсоветом? Зачем разговоры о страждущих, которым не хватает на Гагаринском плато школ, детсадов, дорог и так далее?

В справке к ДПТ по Гагаринскому плато во многих домах значится аккурат по 4 человека на квартиру, даже если там 75% «однушек». Возможно, это попытка пустить пыль в глаза, представляя себя новым Деволаном. Быть может – стремление скрыть очевидный бизнес-подтекст застройки, когда квартиры выкупаются не для жилья, а с целью безналогового турбизнеса.

Безымянный

Но может статься, что 13-17 тысяч (что больше, чем на Слободке-Романовке) «виртуалов» в дальнейшем помогут Кивану убедить городские власти поучаствовать деньгой в обустройстве его городка. То есть удовлетворить далеко не бедных покупателей деструктивной недвижимости у моря за наш счет.

В этой связи хочется обратится к читателям – может и до Градсовета докатится слух – никаких 13-17 тысяч на Гагаринском плато нет.

Чтобы убедится в этом, можно посмотреть нарезку избирательных участков и статистику по ним. Кроме того, я вбил в поисковик «ДубльГиса» некоторые объекты инфраструктуры, без которых район не может жить. Их количество по Одессе в целом и на Гагаринском плато в частности показывает, что здесь проживает не 1,3% населения нашего города-миллионника, а 0,5 или 0,7%.

Судите сами:

Запрос                                              По городу          На плато              Процент от города

«Аптека»                                          685                         3                           0,4%

«Горпресса»                                   199                          0                            0%

«Канцтовары»                               198                          1                            0,5%

«Магазин»                                      4746                        5                            0,1%

«Массажный салон»                   286                            2                            0,7%

«Одесский каравай»                   126                           0                             0%

«Парикмахерская»                       794                         4                             0,5%

«Салон»                                           981                         5                             0,5%

Как видим, с точки зрения бизнеса район скорее мертв, чем жив. Вполне вероятно, что гимназии «Мрія» на 380 учащихся и французской школы на 210 человек ему почти достаточно, как и двух детсадов на 145 мест.

(В данном случае я говорю о новоселах, которые зачастую возят своих детей в школы по всему Фонтану; «аборигены» же, которых осталось 900 человек, находились и находятся в бедственном положении).

Между тем острая критика доклада Поканая, само поднятие темы социальной инфраструктуры Гагаринского плато (почему Градсовет этим раньше не поинтересовался?) может привести к тому, что новые объекты здесь таки появятся, но уже за городской счет.
9029

Комментировать: