Наша камера
на «Ланжероне»
Лобода Лобода
в Садах Победы
Погода в Одессе сейчас +2 ... +4
вечером 0 ... +2
Курсы валют USD: 25.638
EUR: 27.246
Регистрация
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Да здравствуют высотки в центре Одессы!

Вторник, 7 июля 2015, 18:35

Михаил Мейзерский

HappyMisto, 03.07.2015

Собравшийся сразу после празднования Дня архитектора градсовет утвердил проекты развития квартала в Отраде и микрорайона на Молдаванке. Проекты знаковые и свидетельствуют: высотная застройка исторических ареалов продолжается, в то время как более уместные для Одессы форматы отвергаются.

А еще снова и снова становится очевидным: градсовет нуждается в обновлении за счет приглашения специалистов иного профиля, чем архитектурно-строительный. Городское планирование – дело комплексное. Без связки с геологами, транспортниками, экономистами и экологами архитекторы склонны предаваться творческим фантазиям, чтобы 10 лет спустя заявить, что такие-то шаги были ошибочными. Так уже бывало и не раз.

ОТРАДА: ИЗОЩРЕННЫЕ МОТИВЫ

В квартале между Французским бульваром, Отрадной, Ясной и Азарова к 2022 году предлагается построить два высотных дома на 90 квартир и 65 апартаментов. Сносу подлежит 1-этажное здание с магазином и кофейня. Прочая застройка, в том числе памятники архитектуры, остаются. После возведения высоток хозяйственно-бытовые помещения в глубине квартала будут снесены. На их месте появится небольшая зеленая зона.

К плановому периоду население квартала достигнет 960 человек, а его плотность составит 270 чел/га, что ниже установленного нормативом предела 400-450 чел/га.

Напротив театра Музкомедии планируется «посадить» здание 8-16 этажей. Сразу за ним, на Отрадной, появится еще одна высотка. Разрабатывала проект группа Николая Базана (ООО «Мастер-групп»), а инвестором проекта выступил ООО «Дифо» — организация малоизвестная.

По данным государственного реестра предприятий, «Дифо» существует с 1996 года. Видом деятельности указана «сдача в найм собственной и государственной недвижимости производственно-технического и культурного назначения». Учредителем фирмы значится известный в Одессе бизнесмен и политик Дябло Сергей Владиславович, известный как большой любитель Отрады. Теперь все ясно.

ПРАВИЛО ИСКЛЮЧЕНИЙ

Свой доклад Николай Базан начал с долгого и аккуратного обоснования того, почему в этом месте не просто может, обязана появится 16-этажка. От традиций римского градостроительства и русского классицизма он перешел к тому, что Историко-архитектурный опорный план Одессы на самом деле ничего не говорит о 6-7-этажном пределе застройки. Указывается лишь, что высота здания может быть 0,62 от ширины прилегающей улицы. При типовой ширине 30-35 метров получаем те самые 18,6 и 21,3 метра, которые общественность почему-то восприняла как предел, — заявил Базан.

И продолжил: от красной линии проектируемого здания до красной линии Театральной площади – 52 метра. А до самого театра Музкомедии – 130 метров. То есть можно строить выше, причем это будет красиво и по-европейски. Базан отметил, что в исторических ареалах городов Европы есть примеры, когда новые здания повышенной этажности сооружаются именно у площадей. Присутствующим он продемонстрировал спутниковый снимок площади Каталонии в Барселоне. Почему для этого был выбран снимок из Google Earth, где cложно посчитать этажи и невозможно оценить объем и композицию зданий, мне лично непонятно.

В поисковике легко найти фото площади Каталонии. На них хорошо видно, что выше 8 этажей выступают лишь узкие башенные части зданий. Самая массивная «шапка» выходит на угол улиц, а не фронтально. Это отличается от того, что представил на своем эскизе Николай Кузьмич. 2227 603x354 Да здравствуют высотки в центре Одессы: хроники июльского градсовета 1365712585 plaza cataluna barcelona2 Да здравствуют высотки в центре Одессы: хроники июльского градсовета

УТРАЧЕННАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ

Итак, формально Базан показал возможность высотного строительства на Театральной площади. Убедил он Градсовет и в том, что сделать это просто необходимо.

Николай Кузьмич отметил, что в центре Одессы сложилась ось административных зданий между Итальянским бульваром и Пантелеймоновской. В Генплане 1989 года предлагалось продолжить ее к морю. Но так как «экономическая ситуация динамично развивалась» (слова Базана) – этим планам не суждено было сбыться. И впредь ничего не получится, поскольку в Отраде «появилось множество памятников архитектуры». Конечно же, дело именно в них, а не в 10-этажном ЖК «Ясная Поляна», который явно не подлежит сносу.

Итак, подобающему туристическому городу проспекту, идущему от вокзала к морю уже не быть, а потому – следуя логике Николая Кузьмича – нам остается лишь замкнуть его, завершив эффектной доминантой, коей должен стать бизнес-проект господина Дябло.

ИНТЕРЕСНЫЙ ПОВОРОТ

В опорном плане указано, что высотность здания может возрастать по мере удаленности секции от красной линии квартала. Задумка в том, чтобы пешеход, находясь на противоположной стороне улицы, не замечал возвышающейся верхушки.

На этом основании Николай Базан обосновал «каскадное» решение дома на улице Отрадной, то есть фактическое повышение его этажности. Здание имеет 18,6 м по фасаду, а в глубине возрастает сначала до 23-х, затем до 36 м.

IMG 3532 600x400 Да здравствуют высотки в центре Одессы: хроники июльского градсоветаУвы, но на этой иллюстрации очевидно, что возвышающиеся части здания едва отступают от красной линии, а потому будут просматриваться и с Отрадной, и с Французского бульвара. И вместо 0,62 к ширине улицы мы получим 1,2. Жаль, что градсовет этого не заметил.

ДУХ И БУКВА

Услышав такие аргументы, 10 из 12 голосовавших членов градсовета поддержали проект. Особенно высокую оценку получила идея замкнуть ансамбль Театральной площади, в данный момент уже окруженной высотными домами.

С моей точки зрения достоинством проекта является низкая транспортная нагрузка. Дома-то видные, но жильцов в них будет немного: квартиры большие, а часть помещений будут использоваться как апартаменты. На 90 квартир и 65 апартаментов вводится 125 машин-мест в паркингах.

Против проекта выступили начальник областного управления охраны памятников Владимир Мещеряков и архитектор Сергей Графов.

Мещеряков отметил, что Базан механически отнесся к предписаниям опорного плана и заявил, что вся аргументация архитектора продиктована желанием заработать как можно больше денег для заказчика.

Чиновник рассказал, что «соседи» — строящийся ЖК «Бельэтаж» на Пантелеймоновской – проиграли его управлению уже третий суд, пытаясь доказать, будто выданное охраной памятников предписание о запрете строительства – незаконно.

Вспомнил Мещеряков и о потугах Одессы войти в список ЮНЕСКО, и о том, как будут смотреться 2—хэтажные памятинки архитектуры рядом с такими гигантами.

От себя могу добавить, что строительство высоток на месте одноэтжного магазина выглядит цинично. Даже 4-6-этажные дома в таком случае могли бы окупить снос.

Архитектор Сергей Графов добавил, что в проекте речь идет об очередном жилом комплексе на Французском бульваре, который не обеспечен социальной инфраструктурой. Его поддержал заслуженный работник ЖКХ Михаил Казаков, который усомнился в пропускной способности улицы Белинского, а также напомнил о критическом состоянии канализации в этом районе.

Графов также напомнил, что высотная застройка Французского бульвара вызывает большие споры и накаляет ситуацию в городе. Членам Градсовета он посоветовал «успокоиться» и «отдохнуть».

Этого почтенное жюри делать не намерены. Проект одобрен.

МОЛДАВАНКА: НА ЖИЛИЩНОМ ФРОНТЕ БЕЗ ПЕРЕМЕН

Большая перестройка

ДПТ микрорайона, ограниченного улицами Балковской, Дальницкой, Степовой и Бабеля – самый масштабный из рассматривавшихся до сих пор по масштабам работ. Практически все существующие здания будут снесены. В первую очередь, до 2022 года, будет реконструирована территория завода «Станконормаль». Здесь построят 16-20-этажные дома с большими дворами. Затем настанет (или не настанет) черед жилых кварталов. На сегодняшний день 80% домов признаны ветхими и аварийными. На их месте возникнут многосекционные дома в 6-14 этажей. Всего в микрорайоне будет введено в эксплуатацию 300 тысяч метров жилья. Число квартир увеличится с 1,05 до 4,5 тыс.

Население района из расчета 2,5 человек на семью составит 11,2 тыс. человек, а его плотность — 560 чел/га, что на 20% выше нормативного предела.

Проект разрабатывал все тот же «Мастер-Групп» Николая Базана. Инвестором выступила известная своими высотными «ульями» компания «Будова» – лидер в сфере строительства жилья «эконом-класса» в Одессе.

Особенностью реконструируемого района является сложная геологическая ситуация. Рельеф понижается к Балковской и характеризуется большим перепадом высот – 18 метров. Наклон провоцирует оползневые процессы.

По данным схемы инженерной подготовки и защиты территории Генплана Одессы, квартал между Балковской и Головковской полностью лежит на катакомбах. Весь микрорайон подработан катакомбами на 35%, почти 40% территории имеют высокий уровень грунтовых вод. Вдоль Степовой под землей существуют пустоты. По сочетанию факторов местность оказывается одной изсамых сложных в городе.

Отметим, что большинство домов микрорайона – двухэтажные. По весу они сопоставимы с новыми домами на 5-6 этажей. Соответственно, застройка с преобладанием 8-14-этажных секций увеличит нагрузку на грунты вдвое. Это значит, что более предпочтительной для указанной местности является застройка средней этажности, но никак не высотная.

ДВА ОБРАЗА ОДЕССЫ

В бытность свою главным архитектором Николай Базан выступил с концепцией «ковровой застройки» средней этажности, которая преобразит Молдаванку. Речь шла о том, чтобы в новых архитектурных формах и с учетом потребностей современного города воссоздать систему закрытых двориков, уютных улиц и общественных пространств старой Одессы. Так реконструируют городские центры в больших городах Европы и Америки.

Между тем, как справедливо заметил Владимир Мещеряков, нынешний проект Базана воспроизводит советский микрорайон. На это архитектор ответил, что нынешние градостроительные нормы вообще запрещают и «Одессу», и «Европу». Это раз. Кроме того, ограничения по высотности до 48 метров простираются ровно до улицы Степовой, а за ней уже можно делать высотки. Это два. А еще «советское» жилье будет дешевле – это три.

Николай Кузьмич прав в том, что отечественные ДБНы и пожарные нормы не позволяют строить по-европейски. Они полностью затесаны на советский микрорайон. Начнем с того, что ДБН 360-92 нормативный размер придомового участка на одного жителя убывает по мере возрастания этажности. Маленьким зданиям нужно больше, поэтому любой дом в старой Одессе и даже «сталинки» на проспекте Шевченко с их красивыми дворами можно «засудить» за ненормативный участок и недостаточное озеленение.

res1 600 455 Да здравствуют высотки в центре Одессы: хроники июльского градсовета res3 600 257 Да здравствуют высотки в центре Одессы: хроники июльского градсоветаМикрорайон «Изумруд» в Кемерово, Россия

ДЕЛО В МЕТРАХ?

Дискуссия о «европейской» застройке была продолжительной и интересной. Мещеряков предложил создать альтернативный проект, чтобы просчитать и такой вариант. Базан возразил, что такое строительство стоит слишком дорого. Его поддержал Сергей Графов. Он напомнил, что когда в СССР целые институты искали наиболее экономичные форматы жилья, высотки всегда имели преимущество перед застройкой средней этажности.

Так ли это сейчас – вопрос профессиональной дискуссии. Известно, что с каждым этажом повышается удельный вес армирования, а металл ныне стоит дорого. Известно, что на лифтовую шахту приходится 2-4% сметы дома. А еще известно, что в ЕС большая часть многоквартирных домов имеет 4-7 этажей, а строительство жилья выше 7-го этажа не то что запрещена, но не рекомендована.

По мнению начальника отдела мониторинга генплана Александра Грекова, «европейский» вариант все же может быть экономически эффективным. Чиновник рассказал о разработке двух проектов для микрорайона по улице Заньковецкой. Выяснилось, что 5-7 этажей высокоплотной застройки замкнутыми дворами обеспечивают такую же плотность населения, что и 16-этажки.

Смею допустить, что Греков имел в виду именно нормативную плотность 400-450 чел/га. Но 560 чел/га, как предложил Базан, «европейским» путем не выжать. Наверное, именно в этом реальное, а не формальное преимущество «советского» подхода к проектированию микрорайона.

ВЫВОДЫ

Несмотря на дискуссии, ДПТ на Молдаванке согласовали как есть. Правда, с оговоркой, что при разработке эскизных проектов зданий нужно подумать над их архитектурой. Как минимум, она не должна быть одинаковой для всего квартала.

На основании обсуждений этого проекта и высоток на «Отраде» можно увидеть, что наши строительные нормы устарели и слишком неповоротливы, а их знатоки могут вертеть разными положениями, подстраивая аргументы к нужному результату.

Действительно, «одесская» застройка Молдаванки была бы предпочтительнее и для жителей, и с точки зрения геологии. Вероятно, в нынешних условиях она обошлась бы дешевле. Но для конкретного инвестора оказалось интереснее превысить норму плотности (о чем господин Базан деликатно умолчал, как и о количестве парковочных мест) и запроектировать второй «Климовский квартал». Справедливости ради отмечу, что под травой и деревьями здесь 51% территории. Это очень хороший показатель.

Точно так же, якобы в соответствии с нормами и правилами, проектируются высотки на Белинского. За потоком цифр и аргументов докладчик явно не оговаривает «неудобные» моменты, как-то плотность населения на Молдаванки или отступ секций на Отрадной. Впрочем, члены градсовета зачастую их не замечают. Похоже, что заведомо с работой знакомятся лишь рецензент и главный архитектор.

Вообще обсуждение градостроительных проектов преимущественно архитектурной тусовкой, члены которой знают друг друга по 20-40 лет, вызывает сомнения. Нужны и другие специалисты.

Например, если ввести в состав градсовета порядочного специалиста по геологии, он бы напомнил, что район Отрады вообще не рекомендован для высотного строительства, да и на Молдаванке стоит быть аккуратнее. Заодно и просветил бы увлеченную «морским фасадом» публику о том, что в пессимистическом сценарии оползневой активности Одесса может съехать по самый Французский бульвар.

Нашли бы что возразить порядочный экономист и транспортник, не говоря уже об экологе и представителе градозащитников.

Городу с миллионным населением и такими сложными проблемами, как Одесса, требуется комплексное обсуждение строительных проектов, а не архитектурный кружок, члены которого весьма выборочно подходят к нормам и допускают их «творческую интерпретацию» только там, где речь заходит о дополнительных метрах.
8013

Комментировать: