Наша камера
на «Ланжероне»
Loboda Loboda
в Садах Победы
Погода в Одессе сейчас +1 ... +4
вечером -1 ... +1
Курсы валют USD: 0.000
EUR: 0.000
Регистрация
Фильтр публикаций
Все разделы
Публикации по дате
Дата:

Цены на жилье должны рухнуть

Понедельник, 4 августа 2008, 20:49

МИХАИЛ РОМАНЦОВ, АННА ФОМИНА, НАТАЛЬЯ ШПИКЛИРНА

Сегодня, 29.07.2008

«Сегодня» вычислила, сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит.

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское повышение цен на некоторые новострои в среднем на 1 % — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Благодарный, исполнительный директор ассоциации риелторов Одессы и Одесской области, считает, что строительные компании не будут снижать цены. «Стройматериалы дорожают, электроресурсы тоже, топливо в том числе — так что тенденций снижения можно не ждать. Тех сумасшедших прибылей застройщиков, которые они себе накручивали раньше, нет. Сейчас ими перекрываются расходы. И, на мой взгляд, даже при учете падения продаж по новостроям, строители не будут снижать цены, потому что иначе попадут в минус. Застройщики пока ждут стабилизации и проводят акции по привлечению клиентов, а также повышают качество услуг».

Олег Никифоров, управляющий маркетинговой компанией RDC, также считает, что цены за последние два месяца не снижаются. «По некоторым объектам стоимость повышается на $10— 20, однако спрос потребителя не растет. Динамика на снижение спроса и увеличение цены в принципе сохранилась, только в июле меньше падает спрос, и меньше растут цены. Однако ситуация застоя все равно продолжается. На это накладывается еще и застой сезонный — сейчас пора отпусков. Думаю, что в августе, ближе к сентябрю, будет оживление спроса. Тот пик, который был в мае-июне, когда значительная часть строящихся объектов была заморожена, прошел, сейчас все приостановленные стройки начали работать. А некоторые объекты достраивают достаточно активно, в том числе выводятся новые дома на рынок. Судя по всему, компании-строители, чтобы найти средства, помимо выручки от проданных квартир, используют другие каналы: берут кредиты, привлекают деньги от частных компаний и инвесторов, используют доходы от девелопмента. И если эта ситуация продлится еще два года, то это перераспределение средств приведет к тому, что строительных компаний в Одессе не останется. Если говорить о мелких компаниях, то еще два-три месяца подобного затяжного кризиса — и они могут разориться», — прогнозирует Олег Никифоров.

ВЫРУЧАЮТ БОГ И «КРУТЕЛИКИ».

Косвенным свидетельством падения спроса на «первичку» стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы «гнать этажи». Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.

Сергей Н.: «Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2—3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией».

Александр П.: «Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят».

ХРУЩЕВКИ ДЕШЕВЕЮТ

Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30—50%, снижение числа покупок на «вторичке»: спрос упал, очевидно, надолго. Но тем не менее, большинство риелторов ждут, что к сентябрю ситуация улучшится — пройдет время отпусков, и сделки активизируются. Тем более, что ситуация с кредитованием разрешилась — желающих кредитуют, пусть и по завышенным ставкам — в среднем под 13%. По словам Ирины Орлянской, риелтора АН «ТВ Дом», на фоне застоя кое-где уже наблюдается тенденция падения цен. «В Суворовском районе однокомнатную квартиру можно найти за 43 тысячи. Цена на хрущевки упала на 20%. И даже в центре города можно купить квартиру по тысяче за квадратный метр». Однако Владимир Благодарный, исполнительный директор Ассоциации риелторов Одессы и Одесской области, считает, что у большинства риелторских компаний движение пошло: «В июле появилась активность, хотя застой остался Спекулятивные сделки уже практически ушли — квартиры покупают для своих нужд. Люди больше не вкладывают деньги в недвижимость, а если вкладывают, то только в коммерческую. Цены же не падают — они стабильные, на некоторые объекты даже есть маленький подъем. Есть небольшое снижение цен на хрущевки, но это не глобальное падение. Нет тенденций к обвалу, август будет такой же, как июль».

ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ

Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — давно актуальна в Одессе. Однако вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно. И уже сейчас можно наблюдать снижение цен по некоторым направлениям.

За июль цена участков в 20—50-километровой зоне от Одессы упала на 1—3%, правда, не везде. Например, Царское Село, Совиньон и Санжейка — всего лишь «замерзли».

По мнению Степана Коваленко, риелтора по загородной недвижимости АН «ТВ Дом», цены в июле снизились. «Процент цены на землю не повышается, а в какой-то мере снижается, покупателей все также мало, поэтому на рынке и появляются интересные предложения. К примеру, в Зеленом Гае цена упала в связи с тем, что там не проводятся коммуникации — на этом участке сейчас выставлено очень много земли. Что касается районов, где есть коммуникации, то там возможно и повышение. Остается хорошая покупаемость в Совиньонах-1 и 2».

Поединцев Евгений Николаевич, директор представительства АН «Атланта», считает, что в зоне 30 км под Одессой участки не дорожают и цены остаются стабильными. «Люди, которые хотят продать, сейчас хорошо уступают — на 10—20%. Вообще же активность рынка по сравнению с прошлым годом упала на 50%. Продаются подешевевшие на 10 —20 % участки и частные дома, размером около 200 метров общей площади».

На рынке почти год уже нет перекупщиков, объекты смотрят люди, которые действительно хотят проживать в том или ином районе, они приобретают недорогие участки для строительства или готовые дома. «На мой взгляд, в августе изменений не произойдет, — продолжает Поединцев. — Активность увеличится где-то ближе к сентябрю, а сейчас время отпусков, и проблемы с недвижимостью откладываются на второй план. Кроме того, очень сказывается, что в последнее время все стали очень зависеть от кредитования. Получить кредит на землю становится сложнее. Банки, которые еще остались на рынке, стараются тщательней оценивать землю. Предложений в течение года стало на порядок больше, а те продавцы, которые хотели заработать деньги, сильно переживают. Ведь цена на землю не поднимается, так что многие остаются без навара и продают участки. Предложений много, но они не подкреплены покупательским спросом. Если и дальше получать кредиты будет проблематично, то уровень цен упадет на 5—15%».

АРЕНДА: НА $100 ДОРОЖЕ

Завлекалочками оказались объявления в газетах и Интернете о том, что сдаются «единички» по $300— 350, а «двушки» — по $380—400. Звонишь — и оказывается, что такая квартира «только что ушла». Взамен предлагают варианты минимум на $100—150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в Одессе. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные «Сегодня» риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире. Инна Викторовна, начальник отдела аренды второго Киевского филиала АН «Президент», считает, что на данный момент на рынке востребована посуточная аренда и дешевое долговременное жилье, которого нет. «Так как сейчас очень много отдыхающих в городе, снимают дома поближе к морю. Под долговременную аренду, как всегда, востребованы однокомнатные квартиры. Сейчас цена на «единичку» стартует от 400 долларов, с хорошим укомплектованием — это не менее 600. Двухкомнатные сейчас идут по $450 —500, высокий уровень — за $700, «трешка» потянет 550 — 700 долларов в месяц. В основном снимают жилье студенты, отдыхающие и приехавшие на заработки. И ближайшее затишье цен я предвижу на период зимы и осени. А вот к августу цены не изменятся», — заметила она.

НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ!

Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма «Бриллиантовая рука» лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил...

Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые «под заказ» пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так... Разве что провинциалы, «оккупирующие» Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.

Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть «беушное», хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — «все гнило в Датском королевстве». Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.
1750

Комментировать: